fbpx

Branislav Kleň

Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, ktorú vlastníte menej ako 5 rokov

Akú daň z príjmu zaplatíte pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov od jej nadobudnutia? Veľa ľudí nevie, že príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom. Koľko vám štát ukrojí zo zisku pri predaji nehnuteľnosti, ktorú vlastníte menej ako 5 rokov? Pokúsim sa vám to stručne a zrozumiteľne vysvetliť v dnešnom článku.
Daňové priznanie a daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Oplatí sa predať nehnuteľnosť, ktorú vlastníte menej ako 5 rokov?

Mnohí vlastníci nehnuteľností sa v roku 2022 keď ceny dosahovali vrchol pohrávali s myšlienkou predať svoju nehnuteľnosť a tak utŕžiť aj dvojnásobok z nadobúdacej ceny. Častým problémom bolo, že nehnuteľnosti vlastnili menej ako 5 rokov a tak ich najčastejšia otázka bola, koľko budú musieť zaplatiť štátu pri predaji nehnuteľnosti, keď ju dnes predajú a vlastnia ju menej ako 5 rokov. Stručná, no nie celkom presná odpoveď na túto otázku je cca 33 % z rozdielu medzi nadobúdacou a predajnou cenou po odpočítaní nákladov. Mnohí si predaj nehnuteľnosti za takýchto podmienok rozmysleli a rozhodli sa počkať na uplynutie 5 ročnej lehoty.

Moment nadobudnutia a moment predaja nehnuteľnosti

Často majú predávajúci pri predaji nehnuteľnosti problém správne posúdiť moment nadobudnutia a moment predaja nehnuteľnosti.
Moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vášho vlastníctva sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti:

  • Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), tak podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
  • Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.
  • Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, tak vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Moment predaja nehnuteľnosti (pre splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností) sa posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr.

19% daň z príjmu a 14% zdravotné odvody

Ak ste minulý rok predali nehnuteľnosť a tá nebola oslobodená od dane z príjmu, tak vám vzniká povinnosť uviesť tento príjem do daňového priznania a zaplatiť tak 19% daň z príjmu a aj 14% zdravotné odvody. Ale pozor, v prípade ak výška základu dane za rok 2022 nepresiahne sumu 38.553,02 €, použije sa sadzba dane vo výške 19 % a ak výška základu dane túto sumu presiahne, tak na prevyšujúcu časť základu dane (t. j. nad 38.553,02 €) sa použije sadzba dane až vo výške 25 %. Od základu dane je potrebné odrátať nezdaniteľnú časť, ak na ňu daňovníkovi vznikne nárok. Viac o nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka v roku 2022 nájdete TU.

Pre platbu dane je rozhodujúca aj celková výška príjmov za minulý rok. Ak ste okrem predaja nehnuteľnosti nemali minulý rok žiadne iné príjmy a výsledná suma zisku po predaji nehnuteľnosti neprekročí 2289,63€, nemáte povinnosť podať daňové priznanie. Samozrejme nezdaňuje sa celá suma, za ktorú ste nehnuteľnosť predali, ale iba rozdiel medzi predajnou a nadobúdacou cenou. 
Podrobnejšie informácie ohľadom dane z príjmu pri predaji nehnuteľností nájdete na stránke Finančnej správy Slovenskej republiky.

príjem z predaja nehnuteľnosti

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie nepodáva.

Príjem oslobodený od dane z predaja nehnuteľnosti

Od dane je oslobodený príjem:

  • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
  • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
  • z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
  • z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov).

Viac o oslobodení príjmu z predaja nehnuteľnosti nájdete TU.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku

V prípade predaja nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku, ale už vyradenej pred menej ako 5 rokmi, príjem od dane oslobodený nie je. Ak sa predáva nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, výsledná suma príjmu sa ponižuje o zostatkovú cenu nehnuteľnosti a je možné tu vykázať aj stratu (suma výdavkov prevýši predajnú cenu nehnuteľnosti).

Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a vzniku daňovej povinnosti si manželia môžu minimalizovať daň rozdelením príjmu z predaja nehnuteľnosti. V rovnakom pomere ako si rozdelili príjem, si rozdelia aj uplatnené výdavky. 
Viac o príjme z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov si môžete prečítať v mojom článku TU. Ak vás zaujíma, ako to je v prípade predaja nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, viac si o tom môžete prečítať TU.

Predaj zdedenej nehnuteľnosti

Ak vzniká daňová povinnosť pri predaji zdedenej nehnuteľnosti, za výdavok sa určí všeobecná hodnota nehnuteľnosti v uznesení o dedičstve. Pri dedičskom konaní je vhodné dať spraviť znalecký posudok alebo je možné v prípade potreby urobiť ho spätne k potrebnému dátumu. 
Viac informácií o predaji zdedenej nehnuteľnosti si môžete prečítať TU.

Predaj darovanej nehnuteľnosti

Pri predaji darovanej nehnuteľnosti vlastnenej do 5 rokov sa výška príjmu môže meniť v závislosti na zostatkovej cene nehnuteľnosti. Tá sa určuje v závislosti od toho, či bola v čase darovania nehnuteľnosť oslobodená od dane (t.j. darca ju vlastnil viac ako 5 rokov) – vtedy je výdavkom cena nehnuteľnosti určená znalcom v čase darovania nehnuteľnosti. Druhým prípadom je stav, kedy by v čase darovania nehnuteľnosť darca nevlastnil aspoň 5 rokov a výdavkom je potom cena, za ktorú ju darca nadobudol.

Predaj rozostavanej stavby a daň pri predaji nehnuteľnosti

Predaj rozostavanej stavby

Pri predaji rozostavanej stavby sa pre určenie daňovej povinnosti samostatne pozerá na dobu vlastníctva pozemku a dobu, od ktorej je rozostavaná stavba zapísaná v katastri. Pre oslobodenie od dane aj v prípade rozostavanej stavby platí 5 ročná doba vlastníctva. Ak stavba nie je zapísaná v katastri, k predaju sa pristupuje ako ku predaju majetku (v daňovom priznaní ako kategória ostatné príjmy) a za výdavok možno uplatniť cenu materiálu.

Lehota na podanie daňového priznania za rok 2022

Fyzická osoba podáva daňové priznanie k dani z príjmov vždy za kalendárny rok, a to v termíne do troch kalendárnych mesiacov po uplynutí zdaňovacieho obdobia (kalendárneho roka).
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2022 je fyzická osoba povinná podať v lehote do 31. marca 2023. V tejto lehote je daňovník povinný daň z príjmov aj zaplatiť.
Každá fyzická osoba má zároveň nárok na odklad a to najviac na 3 mesiace t.j. do 30.6.2023 a s príjmami zo zahraničia až do 30.9 2023.

Daň z predaja nehnuteľnosti vám môže dosť výrazne ukrojiť z vášho zisku, preto vám v zložitejších prípadoch odporúčam poradiť sa s daňovým poradcom.

Našli ste v článku nejakú chybu? Napíšte mi

Zdieľajte tento článok s priateľmi

Pozrite si moje najnovšie články

byt na predaj dolný Kubín Okružná Veľký Bysterec

JÁN V. – KÚPA BYTU V DOLNOM KUBÍNE

“Ďakujeme za príjemný prístup a zodpovednosť . “ Viac recenzií Kontakt Branislav Kleň realitný maklér www.riesimebyvanie.sk Tel.č. 0905 176 225 Email: klen@riesimebyvanie.sk Adresa Jánoškova 3478/65 Dolný Kubín,

Čítať viac »

Obsah

Ak zvažujete kúpu či predaj nehnuteľnosti, kontaktujte ma