Aktuálna situácia na trhu (1Q 2024)
Aký je vývoj ponuky a cien bytov v regiónoch, kde je najvyššia ponuka a ktoré sú najziskovejšie destinácie? Dozviete sa aj aká je miera inflácie aj o koľko vzrástla úroková sadzba za posledné roky a v závere sa pozrieme na očakávaný budúci vývoj na trhu.
Spotrebiteľská neistota ustupuje, inflácia sa vrátila do normálu
Inflácia sa dostala späť na úroveň 2 %, čo zodpovedá situácii spred troch rokov. Inflačný rast sa tak podarilo skrotiť a spotrebitelia začali opäť vyhľadávať dlhodobé investície.
Rastúca úroková sadzba a potlačenie dopytu
Úroková sadzba sa už zvýšila viac ako 4-krát od začiatku roka 2022, čo potlačilo dopyt zo strany retailu a investorov.
Novostavby v regiónoch
Ceny v regiónoch naďalej klesajú
Ponuka nových bytov medzikvartálne klesla o 5 % a medziročne vzrástla o 30 %. Za posledný štvrťrok ceny za meter štvorcový klesli o 1 %, medziročný pokles bol dokonca o 7 % a ceny sa zatiaľ nevrátili nad 3 000 eur za meter štvorcový. Najčastejšia reprezentovaná dispozícia je 2+kk (45%).
Trnavský kraj má najväčšiu ponuku i dopyt
Najväčšiu ponuku novostavieb nájdete v Trnavskom kraji (1179), najmenší v Košickom kraji (242). Po Trnavskom kraji sa najviac predalo v Trenčianskom (132) a Nitrianskom kraji (109).
Výhodne nakúpite v Dunajskej Strede
Medzi dvoma najdrahšími mestami na m2 (Bratislava a Žilina) je rozdiel 1600 €. Žilina a Košice ponúkajú jednotky za rovnaké ceny a výmeru (okolo 260 000 eur a 73 m2). Z miest, kde je ponuka minimálne 100 kusov, je najlepšie nakupovať v Dunajskej Strede a Liptovskom Mikuláši.
Najväčší nedostatok novej ponuky je naďalej v Košiciach
Vo všeobecnosti platí, že čím nižšia je ponuka na obyvateľa, tým je trh náchylnejší na zvyšovanie cien. Z tohto pohľadu je momentálne najväčšia príležitosť v Košiciach a Prešove. Na druhej strane, Nitra a Trnava nemajú núdzu o nové ponuky a stavajú dostatočne, čo naznačuje zdravšie podmienky na trhu.
Secondhandy – regióny
Ceny v regiónoch naďalej klesajú
Ponuka starších bytov v regiónoch klesla o takmer 10 % (1 700 bytov) a to vo všetkých dispozíciách okrem väčších bytov, kde bol zaznamenaný nárast o 4,3 %. Ceny bytov za m2 tiež mierne klesli – medzikvartálne o 0,5% a medziročne o 3,8 % na 2 113 EUR/m2.
Najväčšia ponuka je v Nitrianskom kraji
Najviac bytov ponúkajú Nitriansky a Trnavský kraj – v oboch okolo 2500 bytov. Najviac poklesla ponuka v Žilinskom kraji, a to takmer o 20 %. Najdrahšie sú staršie byty v okolí Bratislavy, najlacnejšie v Nitrianskom kraji. Ceny najviac klesli v Banskobystrickom kraji o 6,6 %, pričom najvyšší nárast bol v Trenčianskom kraji o 3,1 %.
Najziskovejšie destinácie = Komárno
V lokalitách, kde je v ponuke minimálne 300 jednotiek starších bytov, vo výnose dominuje mesto Komárno (7,6 %). V Bratislave je výnos takmer 2- krát nižší a takmer identický ako v Prahe.
Prenájom – regióny
Trh s prenájmom v regiónoch je stále malý
Najviac bytov na prenájom sa nachádza v Trnavskom kraji, najmenej v okolí Bratislavy. Najväčší nárast ponuky bol zaznamenaný v Prešovskom kraji, a to o takmer 27 %. Nájomné na m2 je relatívne porovnateľné naprieč regiónmi – rozdiel medzi najvyšším a najnižším priemerom je len 2,5 eura. Najvyšší nárast nájomného o 4,8 % bol zaznamenaný v Trnavskom kraji, najväčší pokles o takmer 10 % v Žilinskom kraji.
Závery a očakávaný budúci vývoj
Posilnenie segmentu nájomného, tlak na cenu
V regiónoch rastie ponuka bytov na predaj extrémnym tempom, čo vytvára tlak na inzerovanú a predajnú cenu nehnuteľností.
Zníženie úrokových sadzieb
Klesajúce sadzby hypoték obnovia dopyt, developeri spomalia svoje zľavové akcie. K hypotékam na úrovni 1% sa však dlho nedostaneme, kupujúci si budú musieť zvyknúť na sadzby okolo 3-4%.
Začiatok inštitucionálneho segmentu
Poisťovne a investičné spoločnosti začnú nakupovať developerské projekty pre svoje portfóliá prenájmov. Vytvorí sa nový segment apartmánov so službami a developeri budú navrhovať časť svojich projektov ako produkty na prenájom.
Zmenšovanie bytov v metropole
Tlak na cenovú dostupnosť bývania prinúti developerov navrhovať malé byty pri zachovaní rovnakého usporiadania, aby sa výrobky mohli predávať s ohľadom na možnosti kupujúcich.
Odliv dopytu do regiónov
Veľká časť dopytu sa bude naďalej čoraz viac presúvať na perifériu alebo za hranice Bratislavy. V susedných regiónoch vznikne viac rezidenčných projektov a ceny sa začnú viac približovať k tým v Bratislave.
