fbpx

Branislav Kleň

Užívanie nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Vlastníte nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, chcete ju užívať a investovať do jej rekonštrukcie? Čo na to hovorí zákon?

Hospodárenie so spoločnou vecou

Občiansky zákonník v § 139 upravuje akým spôsobom sa hospodári s vecou, t.j. aj nehnuteľnosťou, ktorá patrí do podielového spoluvlastníctva viacerých vlastníkov.

V zmysle § 139 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka:

(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Pokiaľ teda ide o hospodárenie so spoločnou vecou, vždy rozhodnú vlastníci disponujúci s podielmi, ktoré tvoria väčšinu. Minoritný spoluvlastník v tomto prípade sa musí rozhodnutiu majoritného spoluvlastníka podvoliť a nemá právny nárok domáhať sa zmeny rozhodnutia majoritného spoluvlastníka súdom.

Rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou nemá zákonom stanovený proces ako takéto rozhodovanie formálne prebieha. Preto sa nevyžaduje ani písomná forma pre rozhodnutie spoluvlastníkov, ani žiadna iná forma rozhodnutia o hospodárení.

V zmysle judikatúry Najvyššieho súdu (pozri: rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 162/2004) platí:

“Proces rozhodovania o hospodárení však nemôže prebehnúť len rozhodnutím majoritného spoluvlastníka bez toho, aby mal minoritný spoluvlastník možnosť zúčastniť sa rozhodovacieho procesu. Rozhodnutie majoritného spoluvlastníka prijaté bez akejkoľvek účasti minoritného spoluvlastníka na rozhodovacom procese je absolútne neplatným právnym úkonom. To platí aj vtedy, ak minoritný spoluvlastník má minimálny spoluvlastnícky podiel, čím de facto nemôže ovplyvniť prijaté rozhodnutie majoritného spoluvlastníka.

Ustanovenie § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka pre prijímanie rozhodnutia spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou nepredpisuje žiadnu osobitnú procedúru ani uskutočnenie formálneho hlasovacieho aktu a pre rozhodnutie samé nepredpisuje žiadnu obligatórnu (napríklad písomnú) formu ani výslovne nedefinuje jeho náležitosti. Uvedené zákonné ustanovenie predpokladá, že proces vytvárania kolektívnej vôle spoluvlastníkov nebude len záležitosťou niektorého spoluvlastníka a že sa na procese prijímania rozhodnutia zúčastnia všetci spoluvlastníci (pozri slová „rozhodujú spoluvlastníci”). To v plnom rozsahu platí aj v prípade spoluvlastníckeho vzťahu, v ktorom veľkosť spoluvlastníckeho podielu zabezpečuje určitému spoluvlastníkovi také dominantné postavenie, ktoré mu pri rozhodovaní napokon vždy umožní presadiť svoju vôľu aj proti vôli ostatných spoluvlastníkov.”

Investície do spoločnej veci

Aj investície spadajú pod právny režim hospodárenia so spoločnou vecou a môžu byť urobené so súhlasom spoluvlastníkov alebo bez tohto súhlasu.

Ak ostatní spoluvlastníci s nákladom vynaloženým na vec jedným alebo viacerými spoluvlastníkmi súhlasili (nie je rozhodujúce, či ide o náklady na nutnú úpravu alebo údržbu alebo iné náklady), ide o dohodu o hospodárení so spoločnou vecou a investujúci spoluvlastník má proti ostatným právo na úhradu vynaložených prostriedkov (§ 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka) podľa podielov, ak nie je medzi nimi iná dohoda.

Rovnaký postup platí aj v prípade, ak o rozsahu investícií rozhodol väčšinový spoluvlastník v súlade s princípom majorizácie. Ostatní sú povinní podieľať sa na investíciách podľa podielov, ak nie je iná dohoda. Časti investícií pripadajúce na spoluvlastnícke podiely neinvestujúcich spoluvlastníkov sú splatné už za trvania spoluvlastníctva a nie až po jeho zrušení

Ak by išlo o vynaloženie investícií bez dohody spoluvlastníkov a nešlo by ani o rozhodnutie na základe princípu majorizácie, nejedná sa u investujúceho spoluvlastníka o nárok voči ostatným spoluvlastníkom, ktorý by sa opieral o § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ale investujúci spoluvlastník sa môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia, ktoré ostatným spoluvlastníkom vzniklo.

Pokiaľ by sa jednalo o investície na nutné opravy alebo údržbu, výška bezdôvodného obohatenia by bola daná podielom na investícii zodpovedajúcom podielu na spoločnej veci, pričom povinnosť vydať bezdôvodné obohatenie by vznikla vynaložením investície za trvania spoluvlastníckeho vzťahu (rozhodnutie NS ČR 22 Cdo 599/99).

No pokiaľ by išlo o iné investície než nevyhnutné opravy a údržbu, potom povinnosť spoluvlastníka vydať bezdôvodné obohatenie by vznikla až pri zániku jeho spoluvlastníka a to vo výške zhodnotenia jeho podielu v dôsledku vynaloženej investície, pričom toto zhodnotenie je dané rozdielom ceny podielu pred investíciou a po nej (rozhodnutie NS ČR 22 Cdo 599/99 a 22 Cdo 1644/2005, aj staršia judikatúra R 37/1982).

Dôležitá zmena spoločnej veci

V zmysle § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka:

Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.

O dôležitú zmenu spoločnej veci ide najmä vtedy, keď sa zmení jej podstata či funkcia.

Judikatúra sa kauzisticky vyjadruje, čo v pomeroch konkrétneho prípadu treba považovať za dôležitú zmenu spoločnej veci. Obvykle ide o prípady, keď dochádza k zmene podstaty alebo funkcie spoločnej veci, pričom však táto dôležitá zmena musí byť podraditeľná pod pojem hospodárenie so spoločnou vecou. Ide obvykle o dočasnú alebo trvalú zmenu ekonomického využitia spoločnej veci bez toho, aby sa menila jej základná vecná podstata alebo dochádzalo k zmene v okruhu spoluvlastníkov. Dôležitou zmenou spoločnej veci môže byť napr. zmena stavebného pozemku na poľnohospodársky, zmena stavebného určenia budovy z obytnej na kancelársku, prestavba spoločného domu, zásadné rekonštrukčné práce.

Záver

Napriek tomu, že nie je potrebná žiadna písomná forma rozhodnutia o hospodárení so spoločnou vecou, z dôvodu právnej istoty odporúčam spísať dohodu o užívaní spoločnej nehnuteľnosti, ktorú podpíšu všetci spoluvlastníci a v ktorej dohodnete podmienky tak užívania spoločnej nehnuteľnosti vami ako jedným zo spoluvlastníkov, tak súhlas s rekonštrukciou a jednak upravíte aj nárok na odkúpenie tejto nehnuteľnosti.

Obsah

Ak máte nejaké otázky, kontaktujte ma